■ 목차
1. 계산 기본 공식
2. 과세표준 정하기
3. 기본세율
4. 부대세금
5. 예외·완화 규정
6. 계산 흐름 요약
7. 신고·납부 유의사항
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1. 계산 기본 공식
취득세는 취득가액 × 세율로 계산하고, 여기에 지방교육세·농어촌특별세를 더해 최종 납부액이 결정됩니다.
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2. 과세표준 정하기
매수 취득 시 시가표준액을 입력하지 않으면 취득가액을 시가표준액으로 보며, 취득가액보다 시가표준액이 더 큰 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다. 증여나 상속의 경우엔 취득가액이 없으므로 시가표준액이 기준이 됩니다.
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3. 기본세율 (주택, 유상취득 기준)
1주택자 기준으로 취득가액 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 1~3%, 9억 원 초과는 3%가 적용되는 누진세 구조입니다. (6억~9억 구간은 가액에 비례해 세율이 선형으로 조금씩 올라갑니다.)
다주택자·법인은 세율이 크게 올라갑니다.
– 2주택자는 비조정대상지역에서는 1주택자와 동일하게 1~3%지만, 조정대상지역에서는 8%
– 3주택 이상은 비조정대상지역 8%, 조정대상지역 12%
– 법인이 취득하는 주택은 주택 수나 소재지와 관계없이 12%
주택 외(오피스텔, 상가 등): 오피스텔은 취득 시점 공부상 용도가 업무시설이므로 주택 수나 지역에 상관없이 4%(부대 세목 포함 4.6%)의 고정 취득세율이 적용됩니다. 단, 실거주용으로 사용하면 이후 주택 수 산정에는 포함될 수 있습니다.
증여: 일반적으로 부동산 증여 시 취득세율은 3.5%이며, 시가표준액이 3억 초과인 조정대상지역 주택을 증여할 경우 중과세율이 적용됩니다.
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4. 부대세금 (반드시 합산)
– 지방교육세: 주택 취득 시 지방교육세 = [취득당시가액 × (취득세율 × 50%)] × 20%, 대체로 취득세의 10~20% 수준
– 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 주택에 0.2% 추가 부과 (85㎡ 이하는 비과세인 경우가 많음)
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5. 예외·완화 규정
– 이사·혼인 등 부득이한 사유로 일시적 2주택자가 된 경우, 기존 주택을 통상 3년 내 처분하는 조건으로 1주택자와 동일한 1~3% 세율 적용
– 생애최초 주택 구입자는 가액 12억 원 이하 주택에 대해 최대 200만 원 한도로 취득세 감면
– 시가표준액이 수도권 1억 원 이하(비수도권은 2억 원 이하)인 경우 중과세율 적용에서 제외
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6. 계산 흐름 요약
취득세 = 과세표준(취득가액 또는 시가표준액 중 큰 값) × 세율
지방교육세 = 취득세 관련 산식(4번 참고)
농어촌특별세 = 전용 85㎡ 초과 시 0.2%
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총 납부세액 = 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
예시: 7억 원 아파트를 1주택자가 매수하면 세율은 약 1.67% 수준으로, 취득세만 약 1,170만 원 안팎이고 지방교육세 등을 더하면 총액이 더 늘어납니다.
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7. 신고·납부 유의사항
신고·납부 기한은 취득일로부터 60일 이내(상속은 6개월 이내)이며, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 조정대상지역 지정 여부나 세율 구간은 자주 바뀌므로, 실제 거래 전에는 위택스(wetax.go.kr)나 세무사를 통해 정확한 금액을 다시 확인하시는 것을 권합니다.
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